La surface de plancher est un élément clé dans le domaine de l’immobilier et de l’urbanisme en France.
Cette mesure officielle, instaurée en 2012, sert de référence pour de nombreuses démarches administratives et financières liées à la construction et à la rénovation de bâtiments.
Comprendre sa définition et sa méthode de calcul est essentiel pour les propriétaires, les professionnels du bâtiment et les collectivités locales.
La surface de plancher, mesure officielle des surfaces construites
Définition légale de la surface de plancher
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façades. Cette définition, établie par l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme, vise à simplifier et uniformiser le calcul des surfaces bâties.
Elle prend en compte l’ensemble des espaces utilisables d’un bâtiment, tout en excluant certains éléments spécifiques. La surface de plancher sert de base pour déterminer les droits à construire et les taxes d’urbanisme applicables à un projet immobilier.
Différences avec d’autres mesures
Avant l’introduction de la surface de plancher, deux autres mesures étaient utilisées : la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors Œuvre Nette (SHON). La SHOB englobait l’intégralité des surfaces construites, y compris les murs extérieurs, tandis que la SHON excluait certains espaces comme les combles et les sous-sols non aménageables.
La surface de plancher se distingue de ces anciennes mesures par sa méthode de calcul plus simple et sa prise en compte des espaces réellement utilisables. Par exemple, contrairement à la SHON, elle inclut les surfaces des combles de plus de 1,80 m de hauteur, donnant ainsi une meilleure représentation de l’espace habitable.
Éléments inclus dans le calcul de la surface de plancher
Surfaces closes et couvertes
Le calcul de la surface de plancher intègre toutes les surfaces closes et couvertes d’un bâtiment. Cela comprend les pièces principales comme les chambres, salons et cuisines, mais aussi les espaces de circulation tels que les couloirs et les escaliers intérieurs.
Les surfaces des murs intérieurs, des cloisons et des embrasures de fenêtres sont également prises en compte. En revanche, l’épaisseur des murs extérieurs n’entre pas dans le calcul, ce qui favorise l’isolation thermique des bâtiments sans pénaliser la surface habitable.
Cas particuliers
Certains espaces nécessitent une attention particulière lors du calcul de la surface de plancher. Les mezzanines, par exemple, sont incluses dans la mesure si leur hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Pour les combles, seules les surfaces où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m sont comptabilisées.
Les sous-sols aménagés en espaces habitables ou utilisables (bureaux, ateliers, etc.) sont également pris en compte dans le calcul. Cependant, les caves et les locaux techniques situés en sous-sol sont généralement exclus de la surface de plancher.
| Espace | Condition d’inclusion | Surface prise en compte |
|---|---|---|
| Mezzanine | Hauteur > 1,80 m | 100% |
| Combles | Hauteur > 1,80 m | Partielle |
| Sous-sol aménagé | Usage habitable | 100% |
Surfaces exclues du calcul de la surface de plancher
Vides et trémies
Les vides et trémies correspondant au passage de l’ascenseur et de l’escalier ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. Cette exclusion concerne également les vides sous escaliers d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Les puits de lumière et les atriums, qui créent des espaces ouverts sur plusieurs niveaux, voient leur surface déduite du calcul. Cette règle permet de ne pas pénaliser les conceptions architecturales favorisant la luminosité et la circulation verticale dans les bâtiments.
Aires de stationnement
Les aires de stationnement, qu’elles soient couvertes ou non, sont exclues du calcul de la surface de plancher. Cette disposition s’applique aux garages individuels, aux parkings collectifs souterrains ou en surface, ainsi qu’aux espaces de manœuvre associés.
Selon une étude menée par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) en 2020, l’exclusion des aires de stationnement représente en moyenne une réduction de 15 à 20% de la surface totale d’un immeuble résidentiel en milieu urbain.
- Garages individuels
- Parkings collectifs souterrains
- Aires de stationnement en surface
- Espaces de manœuvre pour véhicules
Combles non aménageables
Les combles non aménageables, c’est-à-dire les espaces sous toiture ne pouvant pas être transformés en surface habitable, sont exclus du calcul de la surface de plancher. Cette exclusion concerne principalement les combles dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sur la majorité de leur surface.
Les espaces techniques situés dans les combles, tels que les locaux abritant les équipements de ventilation ou de climatisation, sont également exclus du calcul. Cette disposition encourage l’optimisation des espaces sous toiture sans impacter la surface de plancher déclarée.
Méthode de calcul détaillée de la surface de plancher
Mesure des surfaces brutes
Le calcul de la surface de plancher débute par la mesure des surfaces brutes de chaque niveau du bâtiment. Cette étape nécessite de relever les dimensions intérieures des pièces, en partant du nu intérieur des murs, c’est-à-dire sans tenir compte de l’épaisseur des murs extérieurs.
Pour les espaces mansardés ou sous combles, seules les parties dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m sont mesurées. L’utilisation d’un mètre laser ou d’un télémètre facilite grandement cette tâche, notamment pour les grandes surfaces ou les espaces difficiles d’accès.
Application des déductions réglementaires
Une fois les surfaces brutes mesurées, il convient d’appliquer les déductions réglementaires pour obtenir la surface de plancher finale. Ces déductions concernent notamment :
- Les surfaces des combles non aménageables
- Les vides et trémies d’escaliers et d’ascenseurs
- Les aires de stationnement, y compris les rampes d’accès et aires de manœuvre
- Les surfaces des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle
Selon une étude réalisée par l’Ordre des Géomètres-Experts en 2019, ces déductions représentent en moyenne 10 à 15% de la surface brute totale d’un bâtiment résidentiel classique.
| Élément | Pourcentage moyen de déduction |
|---|---|
| Combles non aménageables | 3-5% |
| Vides et trémies | 2-3% |
| Aires de stationnement | 5-7% |
| Locaux techniques | 1-2% |
Outils et logiciels de calcul
De nombreux outils et logiciels facilitent le calcul de la surface de plancher. Des applications mobiles comme ‘MagicPlan’ ou ‘RoomScan Pro’ permettent de réaliser des relevés rapides et précis à l’aide de la caméra d’un smartphone. Ces solutions s’avèrent particulièrement utiles pour les petits projets ou les estimations préliminaires.
Pour des calculs plus complexes ou des projets de grande envergure, des logiciels professionnels tels que ‘AutoCAD’ ou ‘Revit’ proposent des fonctionnalités avancées. Ces outils intègrent souvent des modules spécifiques pour le calcul automatique de la surface de plancher, prenant en compte les différentes règles et déductions applicables.
Importance et utilisations de la surface de plancher
Dans les demandes d’autorisation d’urbanisme
La surface de plancher a un rôle central dans les demandes d’autorisation d’urbanisme. Elle détermine le type de permis nécessaire pour un projet de construction ou de rénovation. Par exemple, une extension de moins de 40 m² de surface de plancher peut, dans certains cas, être réalisée avec une simple déclaration préalable de travaux, tandis qu’au-delà, un permis de construire devient obligatoire.
Cette mesure sert également de base pour vérifier la conformité d’un projet avec les règles d’urbanisme locales, notamment en ce qui concerne les coefficients d’occupation des sols (COS) lorsqu’ils sont encore applicables. La précision du calcul de la surface de plancher est donc indispensable pour éviter tout litige ou retard dans l’obtention des autorisations nécessaires.
Pour le calcul des taxes d’aménagement
La surface de plancher constitue l’assiette de calcul pour diverses taxes liées à la construction, notamment la taxe d’aménagement. Cette taxe, perçue par les collectivités locales, finance les équipements publics nécessaires à l’urbanisation.
Le montant de la taxe d’aménagement varie selon les communes et les départements, mais son calcul repose toujours sur la surface de plancher créée. En 2021, le taux moyen de la part communale de cette taxe s’élevait à 5% en France métropolitaine, selon les données du Ministère de la Cohésion des territoires.
Impact sur la valeur immobilière
La surface de plancher influence directement la valeur d’un bien immobilier. Elle reflète l’espace réellement utilisable dans un bâtiment, ce qui en fait un critère déterminant pour les acheteurs et les investisseurs. Une augmentation de la surface de plancher, par exemple via l’aménagement de combles ou une extension, peut accroître la valeur d’une propriété.
Dans les transactions immobilières, la surface de plancher sert souvent de référence pour établir le prix au mètre carré d’un bien. Selon les données de la Chambre des Notaires de Paris, en 2022, le prix moyen au mètre carré dans la capitale française atteignait 10 590 euros, soulignant l’impact économique de chaque mètre carré de surface de plancher.